Lyhyemmät irtisanomisajat, uusi sopimustyyppi, tupakointikielto-olettama – asuinhuoneistovuokralain keskeisimmät uudistukset (summary in English)

Kirjoittajat: Paavo Romakkaniemi, Kia Foudila, Matti Lajunen Lukuaika: 4 min

Hallitus on 26.3.2026 antanut esityksen asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain uudistamisesta. Esitys sisältää myös eräitä liikehuoneistojen vuokrauksesta annettuun lakiin tehtäviä muutoksia.

Tavoitteena on saattaa uudistukset voimaan syksyllä 2026 ja kolmen kuukauden kuluttua lakien hyväksymisestä ja vahvistamisesta, jolloin sekä vuokralaisille että vuokranantajille jää aikaa mukautua uuteen sääntelyyn. Uusia säännöksiä sovelletaan pääsääntöisesti myös lain voimaantulohetkellä voimassa oleviin vuokrasuhteisiin. Lakiuudistuksen tavoitteena on ajantasaistaa yli 25 vuotta vanha sääntely vastaamaan nykyajan tarpeita. Tässä blogitekstissä käymme läpi keskeisimmät muutokset.

Vuokranantajan lyhyempi irtisanomisaika

Vuokranantajan pidempää irtisanomisaikaa lyhennetään kuudesta kuukaudesta neljään kuukauteen, ja pidempi irtisanomisaika edellyttää jatkossa vähintään kahden vuoden yhtäjaksoista vuokrasuhdetta nykyisen yhden vuoden sijaan. Vuokranantajan lyhyempään irtisanomisaikaan ei tule muutoksia, eli alle kahden vuoden vuokrasuhteissa irtisanomisaika pysyy kolmessa kuukaudessa ja vuokralaisen irtisanomisaika on edelleen yksi kuukausi. Irtisanomisaikoja koskeva uudistus koskee ainoastaan lain voimaantulon jälkeen tehtyjä vuokrasopimuksia.

Määräaikainen ja sen jälkeen toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimustyyppi mahdollistetaan

Uudistuksen myötä lakiin lisätään nimenomaiset säännökset sopimustyypistä, jossa vuokrasuhde on ensin määräaikainen ja jatkuu sen jälkeen toistaiseksi voimassa olevana. Tällainen sopimus on irtisanottavissa aikaisintaan määräajan loppuun, ja vähimmäiskesto sitoo molempia osapuolia. Nykykäytännössä on ollut tavallista yhdistää toistaiseksi voimassa olevaan vuokrasopimukseen vähimmäiskesto sopimalla ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamisajankohta tiettyyn hetkeen tai tietyn ajan päähän vuokrasuhteen alkamisesta. Tällainen sopimusrakenne on vastaisuudessa kielletty. Muutos ei kuitenkaan vaikuta takautuvasti lain voimaantulohetkellä jo olemassa oleviin vuokrasuhteisiin.

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus huoneistossa asuvista henkilöistä

Lakiuudistuksen myötä vuokralaiselle säädetään velvollisuus ilmoittaa vuokranantajalle kirjallisesti huoneistossa asuvien henkilöiden lukumäärä sekä heidän asumisoikeutensa peruste. Täysi-ikäisistä asukkaista on ilmoitettava lisäksi nimi, syntymäaika ja yhteystiedot. Tähän asti vastaava velvollisuus on perustunut yksinomaan hyvään vuokratapaan ilman lakisääteistä perustaa.

Tupakointikielto-olettama lakiin

Lakiuudistuksen myötä tupakointi vuokra-asunnossa edellyttää vuokranantajan lupaa. Luvan antamisen edellytyksenä on, ettei muu lainsäädäntö, viranomaisen antama määräys tai yhtiöjärjestyksen määräys sitä estä. Tämä on olennainen muutos nykytilaan, jossa tupakoinnin kieltäminen on edellyttänyt nimenomaista sopimusmääräystä. Muutos koskee sekä voimassa olevia että lain voimaantulon jälkeen solmittavia vuokrasopimuksia.

Vuokranantajan velvollisuus ilmoittaa vakuuden vapauttamisesta tai pidättämisestä vuokrasuhteen päättyessä

Vakuussääntelyä uudistetaan merkittävästi. Lakiin lisätään säännös, jonka mukaan vakuutta voidaan käyttää kaikkien vuokrasopimuksesta johtuvien velvoitteiden kattamiseksi, jollei toisin sovita. Vuokranantajan tulee 14 päivän kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä tai hallinnan palautuksesta joko palauttaa vuokravakuus tai ilmoittaa sen pidättämisestä. Perusteeton pidättäminen tai palautuksen viivästyminen voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen. Säännökset ovat vakuuden asettajan suojaksi pakottavia – esimerkiksi 14:ää päivää pidemmästä määräajasta ei voida pätevästi sopia.

Ilmoitukset vuokrankorotuksesta täsmentyvät

Vuokrankorotuksesta on jatkossa ilmoitettava vuokralaiselle kirjallisesti. Ilmoituksessa on yksilöitävä uuden vuokran määrä sekä korotuksen voimaantuloajankohta. Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kuukauden kuluttua ilmoituksesta seuraavan vuokranmaksukauden alusta, eikä korotusta voi periä takautuvasti. Vuokrankorotusehto tai -peruste sopimuksessa säilyttää silti merkityksensä arvioitaessa tulevia korotuksia. Vuokranantajalla on lisäksi velvollisuus antaa vuokralaiselle pyynnöstä maksutta tiedot korotuksen perusteesta ja uuden vuokran laskentaperusteesta. Mikäli vuokranantajan käytäntönä on ollut ilmoittaa tammikuussa voimaan tulevista korotuksista joulukuussa, on uudistuksen myötä syytä huomioida, että ilmoitus tulee tehdä viimeistään marraskuun lopussa.

Kirjatusta kirjeestä sähköiseen tiedoksiantoon – uudet pelisäännöt ilmoitusten toimittamiseen

Tiedoksiantosääntelyyn tehdään merkittäviä muutoksia. Nykyisestä vaatimuksesta lähettää ilmoitukset kirjatulla kirjeellä luovutaan, ja sähköinen tiedoksianto saa nimenomaisen lakisääteisen perustan. Uudistus vastaa käytännön todellisuutta: Suomen Vuokranantajat ry:n teettämän kyselyn mukaan peräti 96 prosenttia vuokranantajista käytti jo tekstiviestejä, sähköpostia tai sosiaalisen median alustoja yhteydenpitoon vuokralaistensa kanssa.

Irtisanomis- ja purkamisilmoituksiin sekä varoituksiin purkamisoikeuden käyttämisestä säädetään todisteellisen tiedoksiannon rinnalle vaihtoehtoinen kahden sähköisen viestintäkanavan malli, jossa osapuolelle lähetetään sekä varsinainen ilmoitus että heräteviesti. Lakiin otetaan myös olettamasäännökset tiedoksisaannin ajankohdasta: tavallisen kirjeen katsotaan saapuneen seitsemäntenä päivänä lähettämisestä ja sähköisen tiedoksiannon kolmantena päivänä. Vastaavat säännökset lisätään myös liikehuoneistojen vuokrauksesta annettuun lakiin, joten uudistus koskee laajasti koko vuokramarkkinaa.

Selkeyttä vuokrasopimuksen päättämiseen vuokralaisen poismenon jälkeen

Nykylainsäädännön mukaan vuokralaisen kuolema ei automaattisesti päätä vuokrasuhdetta, vaan kuolinpesä vastaa vuokrasopimuksen velvoitteista, kunnes sopimus erikseen päätetään. Käytännössä kuolinpesälle voi kertyä vuokravelkaa tyhjillään olevasta asunnosta, etenkin jos osakkaita on vaikea tavoittaa. Uudistus tarjoaa tähän ratkaisun yksin asuneen vuokralaisen poismenon tilanteessa.

Kun vuokralainen on asunut huoneistossa yksin, vuokrasuhde päättyy jatkossa ilman irtisanomista kahden kuukauden kuluttua sen kalenterikuukauden lopusta, jonka kuluessa vuokranantaja on saanut tiedon kuolemasta. Vuokranantajalla on velvollisuus viipymättä pyrkiä ilmoittamaan vuokrasuhteen päättymisajankohta kuolinpesälle tai osakkaalle. Kuolinpesällä on kuitenkin oikeus jatkaa vuokrasuhdetta ilmoittamalla siitä kirjallisesti vuokranantajalle määräajassa, jollei vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa jatkamista. Lisäksi säädetään vuokranantajan oikeudesta siirtää kuolleen vuokralaisen huoneistoon jäänyt omaisuus toisaalle vuokrasuhteen päätyttyä, vuokranantajan huolenpitovelvollisuudesta sekä kuolinpesän velvollisuudesta korvata omaisuuden säilyttämisestä ja asian selvittämisestä aiheutuneet tarpeelliset kustannukset.

Vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jäänyt omaisuus

Laissa ei ole nykyisin erillissäännöksiä siitä, miten huoneistoon jääneen vuokralaisen omaisuuden suhteen on meneteltävä. Asiaa on tarkasteltu muun muassa omaisuuden hylkäämistä ja häätöä koskevien yleisperiaatteiden ja -säännösten perusteella. Uudistuksen myötä lakiin lisätään säännökset vuokrasuhteen päätyttyä huoneistoon jääneen omaisuuden käsittelystä tilanteissa, joissa vuokralainen tai muu asukas on hylännyt huoneiston tai muutoin vapaaehtoisesti poistunut sieltä. Vuokranantajalle asetetaan huolenpitovelvollisuus omaisuuden suhteen, ja vuokralainen on velvollinen korvaamaan säilyttämisestä ja hävittämisestä aiheutuneet tarpeelliset kustannukset. Jätteet ja selvästi arvoton omaisuus voidaan hävittää välittömästi. Lisäksi omistusoikeus huoneistoon jääneeseen omaisuuteen voi tietyin edellytyksin ja määräajan kuluttua siirtyä vuokranantajalle.

Muuttopäivä on jatkossa vuokrasopimuksen päättymispäivä

Nykyisin laki määrää muuttopäiväksi vuokrasopimuksen päättymistä seuraavan arkipäivän. Uudistuksessa säännös yhdenmukaistetaan vastaamaan vuokramarkkinoilla vallitsevaa yleistä käytäntöä: muuttopäivä on jatkossa vuokrasopimuksen päättymispäivä, jollei toisin sovita.

Mikäli asuinhuoneiston vuokrasopimuspohjanne kaipaa päivittämistä tai haluatte muutoin keskustella lainsäädäntöuudistuksen vaikutuksista toimintaanne, Hannes Snellmanin kiinteistötiimi auttaa mielellään.

Summary of Key Changes to the Finnish Act on Residential Leases

• Revised landlord’s notice period. The landlord’s longer notice period is shortened from six to four months and will apply only where the tenancy has lasted at least two consecutive years.
• New contract type. A new type of tenancy agreement is introduced under which the tenancy runs for an initial fixed term and continues until further notice thereafter. The current practice of attaching a minimum duration to an indefinite-term tenancy by agreeing on the earliest termination date is prohibited under the new legislation.  The reform does not apply retroactively to existing tenancies.
• Tenant’s obligation to disclose occupants. The tenant must notify the landlord in writing of all persons residing in the apartment, including the basis on which each occupant is entitled to reside there and — in respect of adults — their name, date of birth, and contact details.
• Smoking prohibited by default. Smoking in the apartment will be prohibited unless the landlord has expressly permitted it.
• Security deposit return and retention. The landlord must return the deposit or give written notice of its retention within 14 days of the end of the tenancy or handover of possession. Failure to comply may give rise to a claim for damages.
• Written notice required for rent increases. The tenant must be notified in writing of any rent increase, specifying the new rent and the date on which it takes effect. The increase may take effect no earlier than the beginning of the rental payment period following one month after notice has been given and may not be applied retroactively.
• Electronic service of notices. The requirement to serve notices by registered letter is abolished and electronic service receives an explicit statutory basis. For termination and cancellation notices, as well as cancellation warnings, a two-channel electronic service model is available as an alternative to service with proof of receipt. Corresponding rules are introduced for commercial tenancies.
• Termination of tenancy upon the death of a sole tenant. Upon the death of a tenant living alone, the tenancy terminates automatically two months after the end of the calendar month in which the landlord learned of the death. The landlord must seek to notify the estate of the termination date without delay.
• Movable property left in the apartment. New provisions govern movable property remaining in the apartment after the tenancy has ended. The landlord is placed under a duty of care in respect of such property and, where the tenant fails to retrieve it within a prescribed period, may acquire ownership of it.
• Move-out date. The default move-out date changes from the next business day to the last day of the tenancy, bringing the law into line with prevailing market practice.

The reforms are expected to enter into force in autumn 2026, three months after their adoption and ratification, and will, as a general rule, apply to existing tenancies as well.

If your residential lease agreement template requires updating, or if you would like to discuss how the legislative reform may affect your operations, Hannes Snellman’s Real Estate Team will be happy to assist.