Alueidenkäyttölaki uudistuu – mikä muuttuu?

Kirjoittajat: Klaus Metsä-Simola, Anniina Kunnaton, Hennu Malmi, Aleksi Maunumäki, Tatu Prehti Lukuaika: 5 min

Hallitus antoi 16. huhtikuuta eduskunnalle esityksen uudeksi alueidenkäyttölaiksi (HE 70/2026). Ehdotettu alueidenkäyttölaki keventää maakuntakaavan roolia, mahdollistaa yleis- ja asemakaavan samanaikaisen laadinnan, vahvistaa maanomistajan asemaa ja muuttaa kaavapäätöksiä koskevia valitusoikeuksia. Uusiutuvan energian projektien osalta ehdotettu alueidenkäyttölaki asettaa tuulivoiman rakentamiselle vähimmäisetäisyysvaatimuksen suhteessa asutukseen ja tuo aurinkovoimahankkeille oman suunnitteluvälineen, aurinkovoimayleiskaavan. Vähittäiskaupan suuryksiköiden kaavoitusvaatimusten osalta tehdään myös eräitä tarkistuksia.

Uudistus on osa alueidenkäytön lainsäädännön uudistamista, joka viimeistelee vuonna 2018 alkaneen maankäyttö- ja rakennuslain kokonaisuudistuksen: uusi rakentamislaki tuli voimaan 1.1.2025, ja samassa yhteydessä maankäyttö- ja rakennuslaista kumottiin rakentamista koskevat säädökset. Maankäyttö- ja rakennuslakiin jäivät maankäytön suunnittelua ja kaavoitusta koskevat säännökset, ja lain nimi muuttui alueidenkäyttölaiksi – hallituksen esitys 70/2026 sisältää ehdotukset näiden säännösten uudistamiseksi. Uudistus on merkittävä ja odotettu: esityksessä ehdotetaan säädettäväksi kokonaan uusi alueidenkäyttölaki ja muutettavaksi 36 muuta lakia.

Ehdotetun alueidenkäyttölain ulkopuolelle jäävät kaavojen toteuttamista koskevat säännökset. Näiden sekä katujen kunnossapidon säädösten uudistukset muodostavat alueiden käytön lainsäädännön kokonaisuudistuksen seuraavan vaiheen, ja säännökset eriytetään pois alueidenkäyttölaista uusiksi yhdyskuntakehittämislaiksi ja yhdyskuntarakentamislaiksi. Hallituksen esitystä näitä koskien odotetaan syyskuussa 2026.

Tässä blogipostauksessa käymme läpi alueidenkäyttölain merkittävimpiä muutoksia kiinteistönomistajien ja hankekehittäjien näkökulmasta.

Keskeisiä muutoksia

Alueidenkäytön suunnittelujärjestelmä säilyy rakenteeltaan pääosin ennallaan

Ehdotetussa alueidenkäyttölaissa maankäytön suunnittelua ja kaavoitusta koskevat säännökset perustuisivat monilta osin nykyisin voimassa olevaan järjestelmään. Siten jo vuoden 1958 rakennuslaissa omaksuttu ja sen jälkeen voimassa pidetty alueidenkäytön suunnittelujärjestelmän kolmiportainen hierarkia säilyisi. Kunnilla olisi edelleen keskeinen ja ratkaiseva rooli kaavoituksessa. Samoin kaavoituksen tulisi edelleen perustua kaavan vaikutusten riittävään selvittämiseen ja osallistumisoikeuksien toteutumisen turvaavaan vuorovaikutteiseen kaavoitusprosessiin.

Maakuntakaavan roolin muutos

Kolmiportaisen kaavahierarkian säilyessä voimassa eri kaavatasojen keskinäinen suhde muuttuisi ehdotetussa alueidenkäyttölaissa. Uudistuksen yhteydessä maakuntakaavan rooli kevenisi – maakuntakaava rajattaisiin koskemaan vain valtakunnallisesti tai vähintään maakunnallisesti merkittäviä kysymyksiä. Lisäksi maakuntakaavan ohjausvaikutuksesta olisi jatkossa mahdollista poiketa yleiskaavaa laadittaessa perustellusta syystä. Käytännössä ehdotettu uudistus mahdollistaisi aikaisempaa joustavammin seudullisten alueidenkäyttökysymysten ratkaisemisen kuntien yleis- ja asemakaavatasoilla.

Yleis- ja asemakaavan laatiminen samanaikaisesti

Ehdotetun alueidenkäyttölain mukaan yleiskaava ja asemakaava voitaisiin laatia yhtä aikaa ja hyväksyä samalla päätöksellä. Sääntelyn tarkoituksena olisi keventää kaavojen laatimiseen ja hyväksymiseen liittyvää menettelyä ja hallinnollisia prosesseja tilanteessa, jossa samalle alueelle on tarpeen laatia samaan aikaan sekä yleiskaava että asemakaava. Sääntely täydentäisi mahdollisuutta laatia asemakaava yleiskaavasta poiketen ja edistäisi kunnan yleis- ja asemakaavojen pitämistä ajan tasalla. Sääntelyssä esitetään voimassa olevasta laista poiketen ratkaisua, jonka mukaan laadittavana oleva yleiskaava ohjaisi asemakaavan laatimista voimassa olevan yleiskaavan sijasta. Tämä yleisestä kaavojen ohjausvaikutuksesta poikkeava säännös olisi edellytys aidolle yleis- ja asemakaavan yhteiskäsittelylle ja menettelyn sujuvoittamiselle tilanteissa, joissa laadittavat uusi yleis- ja asemakaava poikkeavat alueella voimassa olevasta yleiskaavasta.

Maanomistajien asemaa vahvistetaan

Lakiehdotuksen mukaan maanomistajalle tulisi lakisääteinen oikeus kaavoitusaloitteen tekoon. Lisäksi niin sanottu kumppanuuskaavoitus kirjattaisiin lakiin tarkoittaen, että kunta voisi antaa kaavaehdotuksen laadittavaksi maanomistajalle kunnan ohjauksessa. Uutena korvaussäännöksenä maanomistajalla olisi oikeus saada kunnalta korvaus, jos yleis- tai asemakaavamääräys rajoittaa metsätalouden harjoittamista siten, että siitä aiheutuu vähäistä suurempi taloudellinen menetys.

Tuulivoiman rakentamisen etäisyysrajoitus asutukseen ja maisemavaikutukset

Ehdotetun alueidenkäyttölain mukaan tuulivoimalle tulisi tuulivoimayleiskaavoituksessa uusi vähimmäisetäisyys lähimpään asutukseen. Tällä hetkellä lakiin kirjattua vähimmäisetäisyyttä ei ole, mutta jatkossa uuden tuulivoimalan tulisi yleiskaavoituksessa sijaita vähintään 1,25 kilometrin päässä asutuksesta. Uusi vähimmäisetäisyys koskisi tilanteita, joissa tuulivoimayleiskaava ei sijoitu maakuntakaavan tuulivoima-alueelle. Etäisyyssäännöstä ei myöskään sovellettaisi, jos 4/5 lähialueen maanomistajista ja vuokraoikeuden haltijoista antaa tähän kirjallisen suostumuksensa. Tuulivoimayleiskaavojen lainmukaisuuden arvioinnin kannalta merkittävää on myös, että tuulivoimayleiskaavoille lisättäisiin uusi sisältövaatimus, jonka mukaan suunniteltu tuulivoimarakentaminen ei saisi aiheuttaa merkittäviä haitallisia maisemavaikutuksia.

Aurinkovoimarakentamiselle uusi kaavamuoto, aurinkovoimayleiskaava

Pinta-alaltaan vähintään 50 hehtaarin aurinkovoimalat katsottaisiin lakiehdotuksen mukaan sellaiseksi merkittäväksi rakentamiseksi, joka edellyttäisi jatkossa aina kaavaa. Kaavana toimisi joko asemakaava tai uudeksi suunnitteluvälineeksi ehdotettu aurinkovoimayleiskaava. Lisäksi aurinkovoimaa ei saisi jatkossa osoittaa merkittävissä määrin metsämaalle. Metsämaalla tarkoitettaisiin puun tuottamiseen käytettävää tai käytettävissä olevaa metsäistä aluetta, jolla puusto kasvaa suotuisimpien kasvuolojen vallitessa keskimäärin vähintään 1 m³/ha vuodessa – määritelmän ulkopuolelle jäisivät kitumaat, joutomaaksi luettavat lähes puuttomat alueet sekä kallioalueet ja suoperäiset alueet.

Vähittäiskaupan suuryksiköiden sääntely kevenee

Ehdotetussa alueidenkäyttölaissa ei enää säädettäisi, että merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön sijoittaminen maakuntakaavan keskustatoiminnoille tarkoitetun alueen ulkopuolelle edellyttäisi, että vähittäiskaupan suuryksikön sijoituspaikaksi tarkoitettu alue on maakuntakaavassa erityisesti osoitettu tähän tarkoitukseen. Voimassa olevaan lakiin verrattuna laista poistuisi myös velvoite esittää merkitykseltään seudullisen vähittäiskaupan suuryksikön koon alaraja maakuntakaavassa. Maakuntakaavassa ei olisi myöskään enää esitettävä vähittäiskaupan suuryksiköiden enimmäismitoitusta keskustatoimintojen alueiden ulkopuolella.  

Ilmastonmuutoksen huomioiminen mukaan kaavoitukseen

Ilmastonmuutokseen sopeutuminen ja sen hillintä vahvistuisivat ehdotuksen mukaan kaikkien kaavatasojen sisältövaatimuksissa. Maakuntakaavassa olisi huomioitava ilmastonmuutoksen hillintä ja siihen sopeutuminen. Yleiskaavassa korostuisivat olemassa olevan yhdyskuntarakenteen ja infrastruktuurin hyödyntäminen, sään ääri-ilmiöihin ja tulvariskeihin varautuminen sekä hulevesien hallinta. Asemakaavatasolla uusina vaatimuksina tulisivat joukkoliikenteen, kävelyn ja pyöräliikenteen edellytysten huomiointi sekä viheralueiden riittävyys. Käytännössä ehdotetut muutokset tarkoittavat, että kullakin kaavatasolla on selvityksissä kiinnitettävä aikaisempaa laajempaa huomiota ilmastonmuutoksen hillintään ja siihen sopeutumiseen. Samoin ilmastonmuutosta koskevien kaavojen sisältövaatimusten sivuuttaminen voi johtaa aikaisemmasta kaavoituskäytännöstä poikkeaviin hallintotuomioistuinratkaisuihin.

Uusiutuvaa energiaa ja asemakaavoitusta koskevat valitusoikeuden muutokset

Ehdotetun alueidenkäyttölain mukaan tuulivoimayleiskaavoituksessa ja aurinkovoimayleiskaavoituksessa maanomistajalla olisi jatkossa oikeus valittaa hallinto-oikeuden päätöksestä, jolla hallinto-oikeus on kumonnut tuulivoima- tai aurinkovoimayleiskaavan hyväksymistä koskevan kunnanvaltuuston päätöksen. Voimassa olevan lain mukaan muilla kuin kunnalla ei ole ollut valitusoikeutta mainitussa tilanteessa ja ehdotettu muutos on tässä suhteessa tervetullut. Samoin ehdotetussa laissa rajoitettaisiin valitusoikeutta eräistä asemakaavapäätöksistä. Voimassa olevan lain mukaan asemakaavasta voivat valittaa kaikki kuntalaiset, mutta jatkossa yleiskaavan mukaisesta asemakaavasta valittaminen rajattaisiin vain asianosaisiin. Asemakaavoitusta koskevana valitusoikeuden rajoituksena yhdistyksille säädettäisiin valitusoikeutensa säilyttämiseksi velvoite tehdä asemakaavaehdotuksesta muistutus.

Muutosten vaikutukset hankekehittäjille

Kokonaisuutena uudistus sujuvoittaa kaavoitusta, tehostaa luvitusta ja vahvistaa maanomistajan asemaa. Aiheettomien valitusten väheneminen, maakuntakaavan joustavampi rooli sekä yleis- ja asemakaavan yhteiskäsittely voivat tuoda tervetullutta nopeutusta tiettyjen hankkeiden etenemiseen.

Aurinkovoimaloita koskeva muutos on merkittävä, sillä nykyinen oikeustila on epäselvä: yleisiä pinta-alaperusteisia raja-arvoja ei ole, ja kunnille suunnatuissa kyselyissä arviot kaavoitustarpeen hehtaarirajasta ovat vaihdelleet 20:stä aina 100 hehtaariin. Ehdotettu 50 hehtaarin raja toisi selkeyttä tilanteeseen, jossa ennakoitavuus on tähän asti ollut heikkoa. Toisaalta kaavaraja saattaa nostaa hankkeiden kustannuksia ja voi täten vaikeuttaa aurinkovoimaloiden sijoittamista esimerkiksi turvetuotannosta vapautuneille alueille ja joutomaille, jotka olisivat muuten otollisia sijoittamiskohteita. Sääntelyyn jää myös avoimia tulkintakysymyksiä – kuten mitä ”merkittävissä määrin metsämaalle” käytännössä tarkoittaa ja miten 50 hehtaarin kynnys lasketaan viereisillä mutta erillisillä kiinteistöillä – jotka ansaitsevat huomiota eduskunnan käsittelyssä.

Myös tuulivoimalle ehdotetut rajoitukset voivat vaikeuttaa ja hidastaa tuulivoiman rakentamista. Suomen ympäristökeskuksen tekemän selvityksen mukaan tuulivoiman ehdotettu 1 250 metrin vähimmäisetäisyys asutuksesta vähentäisi potentiaalisia voimalapaikkoja valtakunnallisesti noin 27 %, ja etenkin Etelä-Suomeen rakentaminen olisi jatkossa suurilta osin poissuljettua. Mahdollisten rakentamispaikkojen väheneminen saattaa myös johtaa joidenkin hankkeiden kaatumiseen, jolloin vaikutukset voivat tosiasiassa olla vieläkin suuremmat.

Siirtymäsäännökset nousevat niin ikään käytännössä tärkeiksi: tuulivoiman kohdalla vanhoja säännöksiä sovelletaan kaavoihin, jotka on asetettu julkisesti nähtäville ennen lain voimaantuloa, mutta muiden, mahdollisesti jo pitkällä kaavaluonnosvaiheessa olevien hankkeiden asema voi vaarantua. Aurinkovoimalle sen sijaan siirtymäsuoja on epäselvempi.

Mitä seuraavaksi?

Alueidenkäyttölain uudistus on eduskuntakäsittelyssä, ja uuden alueidenkäyttölain on tarkoitus tulla voimaan 1.1.2027. Katse kääntyy nyt eduskuntaan päin – asia on tällä hetkellä käsiteltävänä ympäristövaliokunnassa, jolle perustuslakivaliokunnan ja maa- ja metsätalousvaliokunnan on annettava lausunto.

Vaikka uudistuksen tavoitteet ovat selkeät, herättää käytännön soveltaminen vielä useita kysymyksiä. Lakiehdotuksen esittämät rajoitukset ja käytetyt epäselvät muotoilut erityisesti tuuli- ja aurinkovoimaa koskien voivat aiheuttaa ainakin alkuvaiheessa erilaisia tulkintoja tuuli- ja aurinkovoimaa koskevien säännösten soveltamisesta. Koska ehdotettu alueidenkäyttölaki ei sisällä enää rakentamista koskevia säännöksiä, alueidenkäyttölain soveltamisessa ja tulkinnassa on myös olennaista ymmärtää lain suhde vuoden 2025 alusta voimaan tulleeseen rakentamislakiin. Hankekehityksessä on siten edelleen olennaista ottaa huomioon esimerkiksi alueidenkäyttölakiin sisältyvä suunnittelutarvealueen määritelmä ja sen vaikutus rakentamislaissa säänneltyyn luvitusjärjestelmään, samoin kuin mahdollisuus rakentamislain mukaisilla poikkeamisratkaisuilla poiketa alueidenkäyttölain mukaisista kaavoitusratkaisuista.

Ympäristöoikeustiimimme seuraa alueidenkäyttölain etenemistä eduskunnassa ja palaa uudella tietoiskulla, kun lain sisältö ja mahdolliset muutokset ovat selvillä.