Hallintaanottoperusteet laajenevat ja huoneiston vastikeperusteen muuttaminen helpottuu – asunto-osakeyhtiölain keskeisimmät uudistukset (summary in English)

Kirjoittajat: Paavo Romakkaniemi, Tatu Prehti, Matti Lajunen Lukuaika: 4 min

Asunto-osakeyhtiölakiin esitetään useita merkittäviä muutoksia, joiden on tarkoitus tulla voimaan 1.10.2026.

Uudistusten taustalla on tarve ajantasaistaa 15 vuotta voimassa ollut asunto-osakeyhtiölaki vastaamaan kiinteistöjen muuttuneita käyttötapoja, joihin ovat vaikuttaneet muun muassa väestön ikääntyminen, kaupungistuminen ja asumisen uudet muodot kuten lyhytaikainen vuokraus. Tässä blogitekstissä käymme läpi keskeisimmät muutokset, joista taloyhtiöiden on syytä olla tietoisia.

Lyhytvuokrauksesta uusi hallintaanottoperuste ja osakkeenomistajalle lisää velvollisuuksia

Uudistus mahdollistaa huoneiston hallintaanoton, mikäli lyhytvuokrauksesta aiheutuu yhtiölle tai osakkeenomistajille asuinkäytöstä poikkeavia lisäkustannuksia tai haittaa. Lyhytaikaista vuokraamista ei määritellä erikseen, sillä soveltamisen kannalta ratkaisevaa on nimenomaan merkittävä lisäkustannus tai haitta. Hallintaanoton kynnys arvioidaan tapauskohtaisesti, eikä se perustu kaavamaisiin vuorokausi- tai varausmääriin. Esimerkiksi viranomaisen yhtiöön kohdistama kehotus ja uhkasakko asuinkäyttötarkoituksen vastaisesta käytöstä voitaisiin katsoa tällaiseksi haitaksi tai kustannukseksi. Hallintaanottoon soveltuu lisäksi asunto-osakeyhtiölain yleinen edellytys, jonka mukaan rikkomuksella tulee olla vähäistä suurempi merkitys.

On kuitenkin tärkeää huomioida, että taloyhtiö arvioi tilanteen asunto-osakeyhtiöoikeudellisesta näkökulmasta, kun taas rakentamisoikeudellisen käyttötarkoituksen valvonta kuuluu rakennusvalvontaviranomaiselle. Kyseessä ovat siten toisistaan erilliset arvioinnit. Esityksessä ei ole voitu ottaa huomioon käynnissä olevaa rakentamislain muutosta lyhytvuokrauksen osalta. Uudistus on kuitenkin pyritty muotoilemaan niin, että sitä voidaan soveltaa riippumatta siitä, miten lyhytvuokrauksen rakentamisoikeudellinen sääntely jatkossa kehittyy.

Osakkeenomistajalle asetetaan velvollisuus pitää kirjaa huoneistonsa käyttöoikeuden saaneista henkilöistä. Yhtiön perustellusta pyynnöstä osakas on velvollinen toimittamaan nämä tiedot taloyhtiölle. Muutos parantaa taloyhtiön mahdollisuuksia kohdistaa vahingonkorvausvaatimus oikealle taholle ja arvioida, onko osakas järjestänyt huoneiston käyttöön antamisen riittävän huolellisesti. Uudistus vastaa käytännön tarpeeseen lyhytvuokraustilanteiden yleistyttyä, sillä se tuo selkeyttä vastuukysymyksiin, kun huoneiston tilapäinen käyttäjä on vahingonaiheuttaja.

Terveydellinen syy uudeksi hallintaanoton perusteeksi

Jatkossa huoneisto voidaan ottaa hallintaan myös terveydellisillä perusteilla, kun huoneiston asukas ei noudata yhtiön tiloissa terveyden tai järjestyksen säilymiseksi annettuja määräyksiä. Käytännössä tämä tarkoittaa, että esimerkiksi tupakointikiellon rikkominen voisi jatkossa muodostaa hallintaanoton perusteen. Muutos ei kuitenkaan merkitse, että taloyhtiö voisi itse päättää tupakointikielloista osakehuoneistoissa, sillä tupakointikieltojen edellytysten laajentamista käsitellään parhaillaan tupakkalain tarkastelun yhteydessä.

Hallintaanottoperusteita täydentämään muu erittäin painava syy

Hallintaanottoperusteita täydennetään lisäämällä nykyiseen häiritsevän elämän viettämiseen tai järjestyksen säilymiseksi säädetyn tai määrätyn noudattamatta jättämiseen rinnastettava erittäin painava syy. Tarkoituksena on mahdollistaa puuttuminen sellaiseen vähäistä suurempaan häiriöön tai haittaan, jota yhtiön, osakkaiden ja asukkaiden ei voida katsoa olevan velvollisia sietämään, mutta joka jää voimassa olevien hallintaanottoperusteiden soveltamisalan ulkopuolelle.

Uudistuksen taustalla on käytännössä havaittu tulkintaepäselvyys. Ensinnäkin on ollut epäselvää, voidaanko nykyistä järjestyksen säilymistä koskevaa hallintaanottoperustetta soveltaa tilanteisiin, joissa häiriön aiheuttavat osakkaan tai asukkaan vieraat. Toisekseen on ollut epäselvää, mitä yhtiön tiloilla ylipäätään tarkoitetaan ja ulottuuko peruste esimerkiksi myös piha-alueeseen. Uusi peruste soveltuisi tilanteisiin, joissa osakkaan tai asukkaan vieraat aiheuttavat toistuvasti häiriötä tai vahinkoa yhtiön omaisuudelle, sekä tilanteisiin, joissa häiritsevää elämää ei vietetä varsinaisesti osakehuoneistossa. Uutta perustetta voitaisiin soveltaa myös taloyhtiön liikehuoneiston haltijan menettelyyn sekä järjestyssääntöjen rikkomiseen yhtiön kiinteistöllä sisätilojen ulkopuolella.

Uudistuksen tavoitteena ei ole madaltaa hallintaanoton kynnystä yleisesti, vaan varmistaa puuttumismahdollisuus tilanteissa, joissa haitta on luonteeltaan rinnastettavissa nykyisiin perusteisiin, mutta ei täytä niiden täsmällisiä edellytyksiä. Lakiin lisätään myös säännös, jonka nojalla hallintaanottoon liittyvät ilmoitukset ja varoitukset voidaan toimittaa osakkaalle tai vuokralaiselle sähköisesti.

Yksimielisyydestä luopuminen huoneiston vastikeperusteen muuttamisessa

Tilanteessa, jossa tietyn huoneiston käyttötarkoitusta muutetaan, yksittäinen osakas ei voi jatkossa yksin estää vastikeperusteen muuttamista. Yksimielisyyden sijaan riittää, että muutosta kannattaa vähintään 4/5 yhtiön muista kuin muutoksen kohteena olevan osakeryhmän omistajan osakkeista ja äänistä. Lakimuutoksella on merkitystä esimerkiksi tilanteissa, joissa kannattamaton liikehuoneisto halutaan muuttaa asuinhuoneistoksi ja kyseisen huoneiston vastikeperuste on tarpeen yhdenmukaistaa vastaamaan muita asuinhuoneistoja.

Konkurssipäätös yhtiökokoukselle

Jatkossa toimivalta yhtiön omaisuuden luovuttamisesta konkurssiin kuuluu ensisijaisesti yhtiökokoukselle. Nykyisin päätöksen on voinut tehdä vain hallitus tai selvitystilassa selvitysmiehet. Muutosta perustellaan sillä, että yleistoimivalta asunto-osakeyhtiössä kuuluu yhtiökokoukselle ja päätös konkurssista rinnastuu epätavallisiin ja laajakantoisiin sekä osakehuoneiston käyttöön olennaisesti vaikuttaviin toimiin. Pyrkimyksenä on myös, että konkurssihakemusta koskeva päätös tehdään ennakoitavalla tavalla osakkeenomistajia kuullen ja vaihtoehdot konkurssille selvitetään riittävän kattavasti. Hallitukselle jäisi kuitenkin toissijainen toimivalta päättää konkurssiin luovuttamisesta, jos yhtiökokouksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta olennaista haittaa. Tällaisessa kiiretilanteessa hallituksella olisi velvollisuus ilmoittaa osakkeenomistajille päätöksestään viipymättä.

Autopaikat yhtiön kiinteistön ulkopuolella mahdollistetaan osakkeiksi

Lain lähtökohtana on ollut, että osakkeet oikeuttavat hallitsemaan tilaa yhtiön omassa rakennuksessa tai kiinteistöllä. Tätä on tulkittu siten, ettei osakashallinnassa olevia tiloja voida sijoittaa yhtiön rakennuksesta ja kiinteistöstä erilliseen tilaan, jota yhtiö hallitsee esimerkiksi vuokra- tai rasiteoikeuden perusteella. Poikkeuksena vakiintuneessa rekisterikäytännössä on ollut tilanne, jossa useat asunto-osakeyhtiöt omistavat maa-alueen yhdessä ja siitä on tehty hallinnanjakosopimus. Nykytilanne on ollut käytännössä ongelmallinen, koska pysäköinti järjestetään yhä useammin erillisellä kiinteistöllä tai pysäköintilaitoksessa sopimusjärjestelyin, eikä tällaisia autopaikkoja ole voitu osakkeistaa.

Jatkossa asunto-osakeyhtiössä voidaan laskea liikkeelle osakkeita, jotka oikeuttavat pysäköintipaikan hallintaan myös yhtiön oman rakennuksen tai kiinteistön ulkopuolella sijaitsevassa erillisessä rakennuksessa tai kiinteistön osassa. Edellytyksenä on, että yhtiöllä on pysyvä hallintaoikeus kyseiseen tilaan esimerkiksi vuokra- tai käyttöoikeuden, rasitteen, yhteisjärjestelyn tai osakeomistuksen perusteella. Muutoksen tavoitteena on helpottaa erilliseen pysäköintijärjestelyyn perustuvien autopaikkojen osakkeistamista, mikä on merkityksellistä ennen kaikkea uudistuotannossa.

Sähköautojen latauspistehankkeiden kustannusjako selkeytyy

Lakiin lisätään säännös latauspisteiden rakentamisesta aiheutuvien kustannusten jakamisesta tilanteissa, joissa yhtiöjärjestyksessä ei ole asiaa koskevaa määräystä. Kustannukset jaetaan tasan niiden osakehuoneistojen kesken, joille uudistus tuottaa etua. Muutoksen käytännön merkitys on siinä, että kustannusjako voidaan toteuttaa ilman yhtiöjärjestyksen muuttamista.

Mikäli teillä on kysyttävää lakiuudistuksen vaikutuksista tai haluatte arvioida sen merkitystä omassa tilanteessanne, Hannes Snellmanin kiinteistötiimi auttaa teitä mielellään.

English Summary – Key Updates to the Limited Liability Housing Companies Act

• Short-term rental as a new ground for takeover: Housing companies may take over an apartment where short-term rental causes additional costs or disturbance beyond what is typical of residential use, assessed case by case. The general requirement that the breach be of more than minor significance applies. Shareholders must keep and share information about anyone using their apartment, enabling housing companies to direct damage claims to the right party.
• Health-related ground for takeover: Apartments can be taken over where occupants repeatedly violate health-related requirements, such as smoking bans.
• New “other extremely weighty reason” ground for takeover: A catch-all ground addresses disturbances not covered by existing categories, such as nuisance caused by a shareholder’s guests, conduct by a commercial unit holder, or breaches of house rules in outdoor spaces.
• Changing a unit’s purpose and maintenance charge basis: A 4/5 majority of shares and votes (rather than unanimous consent) will suffice to amend the maintenance charge basis when a unit’s purpose changes (e.g. commercial to residential). The shares and votes of the shareholder whose unit is subject to the amendment are excluded from the calculation.
• Bankruptcy decision moved to the general meeting: Authority to file for bankruptcy shifts primarily to the general meeting to ensure shareholders are heard, with the board retaining secondary authority in urgent situations.
• Parking spaces outside the company’s property: Shares entitling holders to parking spaces in buildings or areas outside the company’s own property can now be issued, provided that the company holds a permanent right of use over the relevant space, based for example on a right of use or lease, an easement, a joint arrangement, or share ownership.
• Cost-sharing for EV charging point projects: Costs for electric vehicle charging point projects are split equally among the apartments that benefit, where the articles of association contain no relevant provisions. Importantly, the cost-sharing can be implemented without amending the articles of association.

The reforms are expected to enter into force on 1 October 2026.

If you would like to discuss how the legislative reform may affect your operations, Hannes Snellman’s Real Estate Team is happy to assist.